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广州T1
租金测算项目
广州机场T1:中国首座客流量减半的大型航站楼
问答咨询协助机场以科学的租金管理应对客流骤减
广州T1租金测算
广州机场于2018年5月新落成运营的T2航站楼,极大地提升了机场的运营及旅客服务能力,约有55%的国内旅客及65%的国际旅客经由T2出发及到达。T1航站楼旅客量大幅度下降, T1的商家销售额大幅下降,商家纷纷提出退租。为避免大面积退租,机场委托问答咨询进行定量分析。问答咨询提交的成果确定了不同位置每个店铺的续租期租金水平,有的降至极低水平(例如远机位),有的有不同程度降幅,甚至有的店铺租金建议升高。报告经过机场股份有限公司班子会一致通过。商家得到续租方案后,全部决定继续经营。这是T1在这个特殊时期得以稳定运营的一个重要事件。
理论分析
预测基础 研究假设 逻辑框架
机场商业资源价值的形成受到许多复杂因素的影响:商家空间位置、门前人流量、业态所处位置与旅客消费心理匹配度、提成比例、特许经营合同结构、品牌广告意愿、品牌号召力、店铺面积与其运营业态内容匹配程度、门店面宽与进深比例关系、店内空间高度、周边类似业态竞争激烈程度等等。这些复杂的因素都或多或少地影响着某一个店铺的具体消费额及其贡献给机场的租金收益。在众多影响保底租金(元/平米)的因素中,最核心的是人流量、销售额、提成比、店面面积这些显性因素,以及背后的隐形品牌广告意愿。在航站楼商业店铺位置、大小、朝向、店面净空间等因素不变的前提下,以上的显性和隐形因素在历史数据中能找到充分的规律。核心假设:历史和未来之间,需要建立起预测的假设前提条件,即“桥梁”。因为机场每旅客均受消费能力、消费时间、消费意愿的三重限制,消费的前提是“有钱”、“有钱”、“有心情”三者的交集。所以受到这三个条件的限制,每旅客理论上的消费额是相对稳定的。例如,在机场候机吃了一个汉堡包后,航班正常时,登机前往往不会想再吃一个。问答咨询认为,历史和未来的“桥梁”,就是相对稳定的每个店面的人均消费额。于2013-2017历史数据,问答咨询分析了每间商铺的保底租金、提成租金、实收租金、人流量,算得每个店铺的客均贡献租金。由于问答咨询认为,客均消费额,以及客均贡献租金在2018年5月18日前和19日后,在业态和店铺不变情况下,是不变的,所以我们将这个数值沿用至转场后的数据测算。
转场后,客均消费额乘以新的店面途经客流量,即能算得新的消费额,乘以提成比例,即为提成租金。客均贡献租金乘以店面途经客流量即为实收租金。根据定义,保底租金是实收租金和提成租金之小者。
客流仿真
登机数据 店面客流 空间分布
中观分析
业态透视 综合评价 客均消费
根据主业态、分业态、子业态的详细坪效表现,分析各个业态未来发展趋势。例如,问答咨询通过数据表明,特产食品业态在这几年来的迅速增长;免税业态中,最受广州机场旅客欢迎的消费商品依次为烟酒、香化、精品。食品单价低,日均总消费额最低。
微观分析
业态透视 综合评价 客均消费
问答咨询继续深入挖掘数据背后的信息,分析每个不同航空公司旅客的不同消费力和消费意愿。例如,在广州T1,数据表明,南航旅客客均消费高于国航。国航旅客高于东航/海航旅客。当南航整体转场至T2后,T1旅客客均消费能力下降。通过店铺历史途经旅客消费、租金,我们推导旅客量下降后,每个店铺可产生的销售额,以及根据提成比例和人均贡献租金算出的客流量下降后的每个店铺可贡献的保底租金。根据我们分析,每个店铺保底租金下降幅度均为科学理性计算出的结果,有的店铺甚至租金要上升。机场运用问答咨询的数据作为续约期租金,成功续约了所有商家,成为T1航站楼商业运营的一个里程碑事件。
其实不同航空公司旅客的“含金量”是不相同的。例如南航旅客,在广州基地的旅客中,商务客所占比重较高,则南航每旅客消费额高于其它航空公司旅客。
问答咨询采用的加权平均的权重。这里主要考虑转场前后数值的均衡取样,以及2017全年,2018年第一季度长周期内较为稳定的数值的平衡。
预测表中,每个店都有转场后人均销售额调整系数和人均贡献租金调整系数。数值来源于转场后的航空公司人均值是转场前航空公司人均值的比例。
最终结果问答咨询为机场呈现了每个区域、每个业态、每个店铺在未来三年的预期销售额和租金收益,未来途经每个店铺的客流量,客均含金量(分不同航空公司分析)、客均消费额、客均贡献租金、销售额坪效、租金坪效、店铺租售比等等完善而且立体的信息。这个预测成功协助机场续约绝大部分商家,稳住了客流量骤减过程中的大范围退租风险,为机场赢得宝贵的招商时间和宝贵的高达数亿人民币的租金现金流。
服务流程
我们为您量身定制一套合适贵机场项目的方案
1提交您的需求
告诉我们您需要解决什么样的问题,希望达到怎样的效果。
2确定服务方案
我们为您制定一套服务方案,与您一起确定所有服务细节。
3执行方案
明确任务执行进度与成果形式,签署合同,召开项目启动会。
专家团队
团队经验丰富,拥有几十个国际国内机场项目业绩
郭宇峰
规划总监
郭宇峰有十多年航空咨询经验。他的项目经验包括为中航工业通飞/西飞/中航投资、国航、南航、深航、山航、广州飞机维修工程公司、国银租赁、招银租赁、北京通航集团等的服务,和多家外国航空企业如空客公务机、以色列航空、BBA Aviation、英国伯明翰机场、美国达拉斯机场等。郭先生担任北京首都、北京新机场、上海浦东、广州白云、深圳宝安、昆明长水、西安咸阳、杭州萧山、厦门翔安、郑州新郑、福州长乐和宁波机场商业规划与咨询项目的负责人。
创立问答咨询之前,郭宇峰曾任全球最大航空咨询公司ICF的中国董事经理,曾任中美航空合作组织(ACP)机场委员会联席主席,协助ICF赢得了美国贸易发展署资助的中国发展通用航空支持项目,成为中国民用航空局运输司特许授权项目执行单位。之前任职Leo A Daly公司首席代表、美国规划协会中国政策专家。
作为航空专家,郭先生曾接受中央电视台、纽约时报、华尔街日报等采访。郭先生拥有美国明尼苏达大学规划硕士学位和上海同济大学规划学士学位。英语、普通话和广东话非常流利。郭宇峰有与美国和中国中央和地方政府共事的丰富经验,也有多年为国际协会、跨国企业、国有企业和私企的服务业绩。
Nicholas Webb
商业管理专家
尼克韦伯(Nicholas Webb)在机场行业拥有广泛的管理经验,熟悉英国、北美洲机场业内的零售和服务情况。广泛了解商业管理、销售、渠道营销。拥有超过20多年的英国民航工作经验,在曾经的BAA集团旗下7家机场都工作过,具有良好的业绩记录,能够成功领导团队,并有效地与高层互动。在战略规划和团队管理水平上有良好的经验。曾任伦敦希斯罗机场商业部业务总监,负责Heathrow机场四个航站楼内零售店铺的引入和管理,负责航站楼媒体广告业务。全面负责板块业务的战略发展计划、负责预算制定和收益监控。管理团队并为商铺经营活动提供指导和规范,该部门年度营业收入达5亿英镑,占希斯罗机场收入的30%。负责互联网战略发展规划和商业板块经营管理,收益管理、商业销售管理。
范宜昌
规划专家
范宜昌,上海市劳动模范,同济大学复杂工程管理研究院,资深商业地产专家,英国皇家特许建造师(MCIOB),英国皇家特许建造学会会员资格审核委员会委员。曾任百联集团购物中心发展有限公司投资管理委员会委员、上海世纪联华超市发展有限公司工程投资顾问、上海世纪联华超市发展有限公司工程资产总监、法国家乐福集团(中国)管理资产有限公司华东区工程部经理、法国布依格集团(中国)有限公司合同商务部经理等高级管理职务。专门从事大型综合综合商业房地产项目战略规划、商业定位、产品研发、概念设计、商业布局设计、投资咨询和技术服务工作,积累了丰富的大型商业房地产开发的实践经验和理论素养。
Sandeep Bahl
首席航空策略顾问
Sandeep Bahl 鲍迅捷先生有在亚太区超过二十年的航空与酒店业经验。他担任数家位于印度、美国、澳洲、日本、中国、香港的主要航空公司的关键领导岗位,职责包括营销、客舱服务和运营。
直至最近,鲍先生是新西兰航空的亚洲区副总裁,专注于提升可持续的收入增长、开发市场和落实合资伙伴关系。此前,他是达美航空的中国和香港总监,成为达美增长的关键人物,建立了坚实的政府、企业和监管关系,与中国的航空公司建立合作伙伴关系,确保了达美和美西北航空合并的无缝过渡。
鲍迅捷是在华航空公司代表组织的主席、世界旅游城市联盟航空委员会副主席。之前,他曾任美国旅游协会的中国委员会的国际顾问团主席、中美合作组织航空经济委员会联席主席。
鲍迅捷拥有英国牛津布鲁克斯大学的MBA和硕士学位,印度新德里酒店管理的学士学位。他在北京长江商学院完成了中国管理人发展项目,也是澳洲企业高管学院的成员。
Justin Lee
数据总监
Justin Lee 拥有丰富的机场商业收入发展咨询与市场研究经验。包括机场商业面积测算,商业收入模型,商业项目尽职调查,以及机场商业表现比较分析。他完成了中国、美国、英国、巴西、希腊、土耳其、日本、韩国、菲律宾、澳门、意大利、土耳其等机场商业项目。
Justin创建了机场商业项目分析工具,包括了接近世界100多个机场商业表现的数据档案库,还有产生最大销售额的机场商业面积的鉴定工具。
Justin通晓英文,中文以及日文,也曾受到邀请到访中国在中国民用机场协会举办的培训班发表了有关于廉价航空和机场运营模式的演讲。Justin 从英国的 Cranfield University毕业,拥有机场规划和管理的硕士文凭。
区穗良
设计总监
区穗良从事建筑设计与装饰设计工作16年,尤其擅长于机场航站楼商业规划设计与室内装饰设计及配套,从2003年至今,已参与及主持完成国内外多个机场航站楼室内装饰设计及配套商业规划设计项目,包括北京、广州、深圳、西安、南京、重庆、南昌、贵阳等机场室内设计项目。
区总熟悉航站楼的功能布局及管理运作流程,了解航站楼发展的潮流和发展趋势,对航空旅客的出行习惯和心理需求有一定的研究。通过多年的工作经验积累,对航站楼配套商业设施的规划设计及其对航站楼运营的重要性有深刻的理解。
黄繁
建筑设计
资深商业建筑设计师,曾任2010年上海世博会建筑评委。黄总设计风格务实进取,能在业主严格预算要求中作出完善方案,在完善商业功能的前提中创建优秀而且实用的商业形象。设计项目业绩包括厦门湖里万达广场购物中心、重庆市永川区永川美术馆、武进清音外国语学校改造、嘉泽镇状元坊商业区等。负责问答咨询华东地区机场商业规划设计项目。英国诺丁汉大学建筑学硕士,英国格拉摩根大学建筑管理专业硕士。曾受邀任职诺丁汉大学宁波校区建筑专业客座教授。
蔡泽群
营销总监
蔡泽群有4年品牌营销策划经验,曾为立白、京东、比亚迪、农行、南国食品在内的客户提供包括品牌营销、媒介营销、数字营销、内容营销、场景营销在内的一站式营销解决方案,擅长各类营销工具的组合运用。蔡泽群拥有较为丰富的IP运营及新媒体运营实践经验,参与项目包括:立白集团IP“立总&小白”的建设及自媒体矩阵运营;京东集团IP“京东JOY”的电商应用及推广;成立省行业协会创投服务品牌“顶层俱乐部”;运营中登协全国赛事IP“中国坐标”;运营小红书个人账号,签约并孵化小红书网红30余人。
蔡先生目前负责广州机场品牌库建设工作及各大机场商业营销服务工作。
许郁林
品牌分析师
问答咨询高级分析师,负责机场商业零售餐饮品牌数据收集及分析研究。曾从事全脑开发培训教育行业,任职公司有:大脑奇迹(广州)教育科技有限公司,担任培训培训主管,期间参与负责多套教材的研发;许先生还曾任职于业内规模前三的广州妙学巧记教育培训有限公司,担任培训主管,对来自全国各地的400多个加盟商进行课程培训、讲课培训。负责培训新老师以及对外合作培训,曾和苏州西门子、三星等世界五百强公司合作,为其员工进行《思维导图》等课程培训。许经理目前负责广州机场品牌库建设工作及参与义乌机场商业规划工作。
邱培锴
项目经理
邱培锴曾经作为上海浦东、广州白云、深圳宝安、西安咸阳、杭州萧山、厦门翔安、郑州新郑、福州长乐和宁波机场的项目经理。
邱培锴先后在上海瑞格、中经汇通、广东立信集团等知名企业任职,主要从事合作项目对接落地执行管理,合作位多为世界500强企业及政府企事业单位机构,行业覆盖交通、快消、电信、能源、金融等板块,有着十多年的项目管理经验。
余少波
设计师
余少波拥有10年商业空间的3D店铺设计经验,主要负责3D效果图设计以及商业空间VI的规划设计,有敏锐的观察设计以及时尚独特观感,空间感。曾为多家企业商铺进行VI设计及选址,多个城市考察,现场监理店铺落实等。为家具公司在琶洲展会各个季度会展外观设计,在商业店铺设计方面有丰富的工作经验。
陈廷良
设计师
陈廷良拥有5年设计行业经验,主要负责方案整体构思,三维效果设计以及商业空间规划,陈廷良先生具备优秀的审美能力和空间感觉,能对设计理念、设计方案作出精准把握。他曾为佛山市政府,广州市广交会,南方电网,锦江酒店集团,绿地控股集团等大型公共商业项目提供了设计服务。
陈廷良先生毕业于华南理工大学建筑学学院,曾参与佛山市禅城区旧街商业改造,第126届广交会北广场以及时装周,广州南方电网党校改造,丽枫酒店品牌升级枫渡2.0,绿地樾湖小镇深圳展厅等设计。在商业空间规划、方案三维构思、尤其商业空间以及灯光效果布置拥有丰富的工作经验。大型项目经验:佛山市旧街改造、第126届广交会、广州南方电网党校。孙荧骏
设计师
谢家明拥有10年商业设计经验,主要负责平面设计以及品牌VI的规划设计,有敏锐的传达触觉以及时尚独特观感。曾为多个品牌进行VI设计及展厅展示,多个城市考察,现场监理项目落实等。
参与项目:深圳机场卫星厅商业规划深化设计及资源价值评估顾问项目、广州机场商业品牌库建设与规划工作、西安咸阳国际机场三期扩建工程商业规划设计咨询项目、揭阳潮汕机场航站楼商业规划咨询项目媒体采访
问答咨询郭宇峰接受广东电视台关于中国机场商业的访谈
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